住宅ローンを返済できない…家族に起こる悲劇と脱出方法とは

「どうしよう…どう頑張っても住宅ローンを払えない…」「滞納すると追い出されるの…？」

急な収入の減少や、事故・病気などで住宅ローンが支払えなくなってしまうことは、誰にでも起こる可能性があります。特に最近は住宅ローンが借りやすくなっていることもあり、頭金なしで住宅ローンを組んだり、定年後まで返済する計画を立てる方も増えています。つまり、多額の借金をして、一生をかけて返済しようと計画する人が増えています。

住宅ローンに関する相談に来る方のほとんどが、「これからどうなってしまうの…？」という先が見えない不安を抱えていらっしゃいます。人間にとって重要な衣食住の一つに問題が生じるため、当然かもしれません。

ここでは、「住宅ローンが返せなくなるかも…」「どう頑張っても返せない…」という方に向けて、「住宅ローンの滞納を続けて起こること」と「その解決方法」をご紹介していきます。

住宅ローンを滞納したまま何も対処しないと、最悪の場合、転居先もなく家を追われてしまい、強制売却されてしまいます。

まずは、ご自身の現状を正しく認識しましょう。その上で、この先何が起きるか、そのように対処すべきかを理解することが大切です。取り返しがつかなくなる前に適切な対処できるよう、参考にしていただければと思います。

住宅ローンを滞納すると何が起こるの？

住宅ローンを支払えなくなると大きく３つの問題が起こります。

問題1：督促で周囲にバレる

住宅ローンが支払日に振り込まれていないと、当日か翌日にすぐ借入先から電話がかかってきます。

1回目であれば「引落ができなかったのですが、どうされましたでしょうか？」という確認の連絡で済みます。まだこの時点であれば「支払い口座に入金を忘れていました。〇〇日までに払います。」と回答すれば問題ありません。

しかし、問題はこれで以外の場合です。まず登録しているスマホの電話を無視し続けると、職場に電話が来ることがあります。借入先によって対応は異なりますが、会社名は名乗らずに「〇〇部の〇〇さんはいらっしゃいますか？」という形で電話がかかってきます。借入先も会社名を名乗らないなど配慮はしているものの、定期的に何度も電話がかかってくるため、同僚に不審に思われてしまいます。特に小さい会社や部署に所属している場合は、あっという間に噂が広がってしまいます。

また、会社の電話にも対応しない場合、自宅に訪問して来ることがあります。この場合も対応するまで何度も来ます。やはり、定期的に何度もスーツ姿の人が家に訪問していれば、近所の人も不審に思います。さらに、電話や自宅訪問と同時に、督促状も送られてきます。お子様がいれば、内容を見られてしまう可能性も高いでしょう。

このようにして、次第に噂が広まり、バレてしまうというのは、実は珍しくありません。最悪の事態を避けるためには、できる限り、早い段階で適切な対応が必要になります。

債権回収会社から督促が来る？

住宅ローンの滞納期間が長い場合、債権回収会社(サービサー)から連絡が来ることがあります。

身に覚えのない会社から電話やハガキの督促が来るため、驚いたり、架空請求を疑う方も多いですが、債権回収会社とは法務省から許可を得て借金回収を専門に行っている会社です。借入先の銀行などが自ら借金を回収できないと判断した場合、この債権回収会社に住宅ローンの回収業務を委託することがあります。金融機関はグループ会社に債権回収会社を持っていることが多いです。

債権回収会社は取り立て専門企業であるため、取り立てもより厳しくなります。また、債権回収会社から取り立てが来る場合、相当の期間、借金を滞納しているため、適切に対応しないと法的措置を取られる可能性が高くなります。

問題2：ブラックリストに登録

ブラックリストに登録されると、日常生活にさまざまな支障が生じます。代表的なものは「新しいローンが組めない」「新しいクレジットカードが作れない」です。つまり、誰かにお金を立て替えてもらう可能性があるサービスは利用することができなくなります。

当然、新しく住宅ローンや自動車ローンを組むことはできません。また、今持っているクレジットカードも利用できなくなる可能性があります。クレジットカードはあなたの支払いをカード会社が一時的に立て替えているためです。

住宅ローンの滞納をしている人が最も困るのは、転居先を探すときかもしれません。賃貸物件を借りるときに、家賃の保証会社の審査に落ちてしまい、希望の物件が借りられない可能性があります。保証会社はあなたが家賃を滞納した場合に、立て替えてくれる会社です。そのため、住宅ローンを滞納しているとなれば、信用してもらえません。これは転居先を急いで探さなくてはいけない状況では非常に苦しいことです。

いつブラックリストに登録されるの？

ほとんどの場合、住宅ローンを借り入れる際に「個人信用情報の取扱いに関する同意書」にサインをしていると思います。これは滞納など悪い取引が発生した際に、個人信用情報機関にあなたの金融取引状況を登録するものです。同意書には〇〇ヶ月滞納が続くと個人信用情報機関に登録します」などの記載があると思います。この規定の期間の滞納をすると、滞納した事実が記録されます。これがいわゆる「ブラックリストに登録される」という状況です。

一般的には１回の滞納では登録されることはありません。借入先の金融機関によって異なりますが、住宅ローンの場合は、3~5ヶ月が目安になります。

問題3：競売で強制退去

住宅ローンが払えなくなってしまうと、最終的に自宅が競売にかけられ強制退去させられてしまいます。つまり、住むところ失います。

競売とは、自宅が強制的にオークションにかけられるということです。住宅ローンの借入先である金融機関や債権回収会社は借金が回収できなくなると、裁判所に申請して担保になっている不動産（自宅）を競売にかけることができます。つまり、法的手続きに移行します。

裁判所は、競売の申し立てを受けると、調査を行ったうえで、査定価格などの不動産情報を一般公開してオークションにかけます。オークションで売買が成立すると所有権は落札者に移転され、売買益は金融機関や債権回収会社のローンの返済に充てられます。そして、自宅も強制的に家を追い出されてしまいます。

また、競売に残った住宅ローンは、返済義務があることも要注意です。

特に競売の場合は、一般の相場よりも安い価格で取引されることが多く、競売の申立費用や遅延損害金も請求されるため、競売になると、まず借金は完済できません。自宅が競売にかけられると、強制退去させられ、自宅が好き勝手に処分されるだけでなく、その後の残債の支払いまで負担が大きくなってしまいます。

競売は、住宅ローンが払えなくなった場合の最悪のケースです。住宅ローンが支払えなくなってしまった場合、なるべく早く、適切に対処することで、このような事態を避ける必要があります。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納すると3つの大きな問題があることをご紹介しました。そのうち、最悪の場合が競売です。

ここからは、住宅ローンの滞納から競売の流れをご紹介します。

事前に流れを把握しておくことで、ご自身が今どの状況なのか把握することができ、冷静に適切な対処ができるようになります。ぜひご確認ください。

大きな分岐点は、滞納後5～6ヶ月の「期限の利益」の喪失です。このタイミングを逃すと住宅ローンの一括返済が必要になり、事実上、返済不可能な状況になってしまいます。

住宅ローンを返済できない時の対処方法

住宅ローンを返済できない状況が続くと、最終的に競売に掛けられ、強制退去させられます。そうならないために、できる限り早い段階での適切に対処することが必要です。

後悔しないためにもぜひ確認しておくことをお勧めします。対処方法は滞納期間によって大きく５つあります。

対処方法1：「リスケジュール」で返済計画を見直し

住宅ローンの返済が苦しくなっているものの、まだ滞納していない場合は、借入先の金融機関に相談することで返済計画を見直してもらえる可能性があります。

これは「リスケジュール」と呼ばれる方法です。一時的な収入の減少などを理由にやむを得ず住宅ローンが払えない場合に「半年間は利息だけ支払う」「返済期間を延ばす」といった対応をしてもらえる可能性があります。

ただし、リスケジュールによって返済期間が延ばすと、その分利息が増えるため、住宅ローンの支払総額は大きくなります。リスケジュールが認められるかどうかは、金融機関によって異なるため、確認してみましょう。

対処方法2：「住宅ローンの借り換え」で金利負担を軽減

こちらも住宅ローンを滞納する前に有効な対処方法です。例えば、昔の高い金利のまま住宅ローンを借りている場合は、他の金融機関のより低い金利の住宅ローンに借り換えをすることで、毎月の返済負担を軽減できる可能性があります。

すでに滞納がある場合は借り換えはできません。新たに住宅ローンを組むことになるため、直近で住宅ローンを滞納していれば、審査が通りません。

対処方法3：「債務整理」で住宅ローン以外の借金負担を軽減

住宅ローン以外の借金が負担になっていて、住宅ローンが返済できない場合には、住宅ローン以外の借金を債務整理することで負担を軽減することもできます。

債務整理は、国が制定した借金の救済措置であり、任意整理、個人再生（住宅ローン特則）などの方法があります。

対処方法4：「リースバック」で住み続けながら家を売却

リースバックとは、「借りて、戻す」という意味です。つまり、自宅を売却して、買主から賃貸としてその自宅を借りることで、自宅を売却したあとも家賃を払えば、そのまま住み続けられるという方法です。もし住宅ローンの支払額よりも、リースバック後の家賃が安くなれば、住む場所を確保しながら、借金負担を軽減することができます。

しかし、リースバックには様々な要件があり、成功率が高くないのが実情です。特に住宅ローンの残債がまだ大きい場合は難しいでしょう。買主も家賃収入などが見込めなければ、家賃を下げてまで貸してくれないでしょう。

対処方法5：「任意売却」で自宅を高値で売却

任意売却は、競売ではなく、通常の市場で自宅を売却する方法です。あくまでも通常の市場で売却するため、競売のように、勝手に売りに出され、相場よりも低い価格で売却されてしまったり、住宅ローンが支払えなくなった事実が一般に公表されることもありません。

状況別の対処方法まとめ

住宅ローンの滞納中と滞納前で取り得る対策を解説してきましたが、状況別でのお勧めの対処方法は以下の通りです。

住宅ローンが払えなくなってしまうと、すぐに自宅を競売にかけられてしまうと誤解をされている方もいますが、最初の滞納から競売の開始決定までに半年以上の時間があります。また、競売が開始決定されてからも実際に落札されるまでには更に半年以上かかります。そのため、住宅ローンの滞納から強制退去させられるまでには合計で1年以上の期間があります。

しかし、ご紹介したように、問題を先送りしたり放置してしまうと取り返しのつかないことになりかねません。職場への督促や「期限の利益」を喪失によって、職場で住宅ローン滞納が噂されたり、住宅ローンの一括返済を求められたり、あっという間に自体が悪化してしまいます。

今の状況とこれから起こることをよく理解した上で、少しでも早く対処することをお勧めします。

とはいえ、多くの人にとって初めての状況であり、専門性が求められる分野です。一人で悩んでいても事態は悪化してしまいます。少しでも悩んだら、一人で抱えずに専門家に相談することをお勧めします。

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